Cuando CAVAL recibió el crédito de $6.500 millones, el negocio de Machalí se había convertido para la empresa de la esposa de Dávalos en la vía para revertir un año financiero negro. Nada era igual a 2012, cuando con solo 11 meses de operación ingresó $1.500 millones a sus arcas. La presión se centró en la Municipalidad de Machalí para cambiar el Plan Regulador que le subiría el valor a los terrenos. Allí surge un nexo desconocido: entre los documentos de CAVAL hay una tasación firmada por una arquitecta, sobrina del vendedor del predio, que a su vez trabajó en el municipio para cambiar el Plan.
Cuando el 6 de febrero la revista Qué Pasa reveló el millonario crédito del Banco de Chile que posibilitó la explosiva compra y venta de terrenos en Machalí por parte de una sociedad de Natalia Compagnon, esposa de Sebastián Dávalos Bachelet, estalló un conflicto político cuyos efectos aún no se dimensionan y varias interrogantes quedaron sin respuesta. Una de ellas fue cómo la pequeña empresa CAVAL (propiedad de Compagnon y del relacionador público Mauricio Valero Illanes), creada a comienzos de 2012 con un capital de solo $6 millones, pudo obtener en diciembre de 2013 un crédito bancario por $6.500 millones, más de mil veces su patrimonio inicial.
Independiente del hecho concreto de que Sebastián Dávalos era al momento del otorgamiento del crédito el hijo de la Presidenta electa, antecedentes hasta ahora desconocidos dan cuenta de que, a esa fecha, el patrimonio de CAVAL ya no era de $6 millones. Documentos obtenidos por CIPER indican que CAVAL, creada el 3 de febrero de 2012, tuvo en sólo un año de funcionamiento un crecimiento fulminante. Cuando a mediados de 2013 sus dueños –a los que se sumaron asesores externos– golpearon las puertas de distintos bancos para conseguir el préstamo que les permitiera adquirir los codiciados paños Santa Elena, Santa Cecilia y San Diego, ubicados estratégicamente en la comuna de Machalí, CAVAL exhibía un estado de resultados con más de $1.500 millones de ingresos.
Según un balance de resultados firmado por Mauricio Valero correspondiente a 2012, en su primer año CAVAL logró facturar más de $1.500 millones en asesorías (ver balance). Sobre la naturaleza de esos trabajos hay absoluto hermetismo. Se ignora si esos ingresos corresponden exclusivamente a consultorías en el ámbito de la gestión, tal cual se declara en el balance, o si provienen también de las otras líneas estratégicas de negocio definidas por el propio Valero dentro del ámbito de acción de CAVAL: proyectos de inversión portuaria, evaluación de yacimientos mineros, proyectos de generación energética y proyectos de inversión inmobiliaria (ver curriculum de Valero).
En todas esas áreas un rol clave le correspondió a Sebastián Dávalos en su calidad de gerente de Proyectos de CAVAL desde su inicio (febrero 2012) hasta marzo de 2014, cuando asumió como director sociocultural de La Moneda.
Sergio Bustos con uno de los Lexus convertibles de CAVAL.
Entre los activos fijos declarados por CAVAL, también se contaban los $112 millones que desembolsó la empresa el 28 de junio de 2012 –a cinco meses de haber sido creada– para adquirir los cuatro vehículos de lujo marca Lexus del año, modelos New II RX350 (dos station wagon) y New IS250CV (dos convertibles). Hasta hace poco, uno de esos convertibles, el gris metálico patente FB-RY-27, era utilizado por directivos de la empresa. También por Sergio Bustos Baquedano, uno de los asesores que gestionó con los bancos el préstamo para financiar el “Proyecto Machalí” de CAVAL y que hoy acusa a la empresa de Compagnon y Valero de adeudarle cerca de $200 millones en remuneraciones y premios.
2012 fue un año dorado para la Exportadora y de Gestión Caval Limitada. Así lo demuestran sus resultados contables. Tras 11 meses de operaciones sus utilidades superaban los $317 millones. Y el éxito no se remitió sólo a CAVAL. Al cierre del año 2012, las cuentas corrientes personales de sus propietarios -Compagnon y Valero- registraban un saldo a favor de $222 millones y $169 millones, respectivamente (se refiere a los retiros que han hecho los socios y no a sus cuentas corrientes bancarias). Aquellos fondos, según el mismo balance de resultados de CAVAL, fueron declarados como parte del activo circulante de la empresa.
Al año siguiente, según las declaraciones tributarias de CAVAL, la situación cambió.
EL CONTINGENTE DE CAVAL
En septiembre de 2012, CAVAL cambió de domicilio comercial desde Los Conquistadores 1700 piso 9B, en la Torre Santa María, al quinto piso de un edificio en Nevería 4631, en Las Condes. Así consta en diferentes documentos tributarios de la empresa. Aún no se sabe cuál fue el domicilio real en el que operó en sus inicios –de febrero hasta agosto de 2012– y tampoco los trabajos que desarrolló. Y ello porque ese año, según las distintas versiones de prensa que han surgido en estos días, en la oficina de Los Conquistadores funcionaba una empresa que le prestaba asesoría contable a distintas sociedades. Lo concreto es que en el piso 9 de Los Conquistadores no se conoció rastro de CAVAL.Distinta es la situación de la oficina que ocupó en calle Nevería desde agosto de 2012. Allí fue donde la empresa de Compagnon y Valero comenzó a consolidar su estructura organizacional y donde puso oficialmente en marcha el “Proyecto Machalí”.
El desarrollo de un anteproyecto arquitectónico para los terrenos aledaños a la Carretera del Cobre pasó a ocupar un lugar prioritario en el portafolio de proyectos de CAVAL. Muy pronto su división inmobiliaria se vio reforzada por los reclutamientos que hizo el propio Mauricio Valero para estos efectos. Paralelamente, se encargó un estudio para analizar la factibilidad de construir un hotel en los predios de Machalí. El estudio, desarrollado por la consultora Horetur, fue entregado a CAVAL en marzo de 2013.
Para entonces, el organigrama directivo de CAVAL estaba compuesto por 12 personas. A ellos se sumaba una empresa externa de asesoría legal permanente: AC&C Consultores, de propiedad de Víctor Canales Donoso y David Korol Engel (ver Nota de la Redacción).
Según el organigrama de Exportadora y de Gestión Caval Limitada, Mauricio Valero ocupaba el cargo de Director General. Valero estudió en la Escuela Nacional de Relaciones Públicas y entre 2006 y 2008 cursó un MBA en la Universidad del Desarrollo. Trabajó durante 12 años (hasta 2011) en Tech Data Chile S.A. y tuvo una promisoria carrera hasta convertirse en el director responsable de esa exitosa compañía distribuidora de productos informáticos y computacionales.
Refiriéndose a CAVAL, en su hoja de vida profesional Valero resalta que lidera “un equipo multidisciplinario de profesionales de primer nivel con alto reconocimiento en cada nicho de negocio”. Asimismo destaca poseer “una amplia red de contactos en el mercado nacional, orientada a la generación de negocios en el ámbito privado y público”.
La creación de CAVAL en febrero de 2012 significó para Valero su primer paso como profesional independiente. Hasta entonces no tenía sociedades de ningún tipo y sólo había trabajado como empleado en empresas del sector privado. Además de Tech Data, en las empresas Computer 2000 Chile y como ejecutivo de cuentas en la empresa Servicios Integrales en Marketing.
A seis meses de la creación de CAVAL, empresa de la cual Valero se convirtió en su principal directivo, en agosto de 2012 creó su segunda sociedad: Inmobiliaria e Inversiones FVM S.A., en la que participa como socio mayoritario (80%) junto a su esposa, Verónica Díaz Gálvez y su hermana, Claudia Valero Illanes.
Sebastián Dávalos
A diferencia de Mauricio Valero, esta no era la primera vez que la cientista política de la Universidad Central, Natalia Compagnon, iniciaba un emprendimiento propio. En enero de 2007 constituyó junto al académico y empresario Yun-Tso Lee Cheng la sociedad Comercial, Inversiones & Consultorías Asia Pacific Brokers Limitada (Inversiones APB Ltda.). Dos años más tarde, en febrero de 2009, creó la sociedad Barona, Rogers & Compagnon Limitada, junto a Steve Rogers Garrido y Ricardo Barona Osorio. Casi paralelamente a la inscripción de CAVAL, en marzo de 2012 Compagnon –en sociedad con su entonces pareja Sebastián Dávalos– constituyó Compagnon y Dávalos S.A. (D&L Group S.A.). Meses más tarde, en agosto del mismo año, creó junto a su madre, Margarita Soto Acevedo, Inmobiliaria e Inversiones San Lucas S.A. La sociedad fue inscrita a los pocos días de que su socio en CAVAL, Mauricio Valero, hiciera lo propio con su nueva sociedad inmobiliaria (FVM S.A.), también de carácter familiar.
Los resultados contables y el mismo proyecto Machalí indican que CAVAL se había convertido en 2012 en la sociedad más ambiciosa de Valero y Compagnon. Un objetivo que al parecer compartían también algunos de sus colaboradores. Así lo indican los movimientos de tres de ellos. En noviembre de 2012, la diseñadora Sol Herreros y el gerente de Administración y Finanzas de CAVAL, el contador Marcelo Carreño, crearon la empresa Advantech S.A. para prestar servicios informáticos y desarrollar software interactivos y de entretenimiento. A esa sociedad se habría sumado también el gerente de Sistemas de CAVAL, Humberto López, como director. Aunque CIPER no pudo establecer vínculos comerciales directos entre CAVAL y Advantech, el mismo López declara en redes sociales que la empresa forma parte del “Holding Caval”.
El staff permanente de CAVAL contaba además con la participación de un asesor legal inmobiliario, Gonzalo Riveros, quien dependía directamente de Mauricio Valero. Bajo la supervisión directa de Valero estaba también la división inmobiliaria, quien la fortaleció para darle forma al “Proyecto Machalí” y a futuros proyectos inmobiliarios. Para ello contrató a su prima, la arquitecta María Luisa Valenzuela Illanes; a su esposa Verónica Díaz Gálvez, con estudios en Educación Diferencial, aunque con experiencia en el corretaje y administración de propiedades y al arquitecto Felipe Gatta Canales.
Para el “Proyecto Machalí” CAVAL se hizo asesorar además por Brito Navarro Arquitectos y por la empresa CBRE Limitada. A comienzos de 2013, y según se explicita en documentos de la empresa, todas las personas antes mencionadas integraban el staff oficial de la empresa de Compagnon y Valero. Pero la gente involucrada específicamente en el “Proyecto Machalí” no terminaba allí.
A ellos se suman al menos dos asesores. Uno de ellos es Sergio Bustos Baquedano, hoy ampliamente conocido por sus acusaciones contra CAVAL, y Victorino Arrepol Garrido, hombre de confianza de Mauricio Valero, quien integró a Bustos al “Proyecto Machalí” en mayo de 2013. Desde entonces, se dedicó a hacer las gestiones con distintos bancos para conseguir los fondos necesarios para comprar los terrenos Santa Cecilia, Santa Elena y San Diego, ubicados en Machalí.
Fuentes consultadas por CIPER aseguraron que Arrepol y Bustos se conocieron en Chillán en 2012 –año en el que algunos vaticinaron el fin del mundo– cuando el primero le pidió a Bustos que le construyera un “búnker” en un terreno de su propiedad.
Las funciones de Arrepol en CAVAL iban más allá del proyecto estrella de su división inmobiliaria. Sus boletas de honorarios pagadas por CAVAL –y a las que CIPER accedió- detallan prestación de servicios en “asesorías computacionales y de administración” por montos que varían dependiendo del mes en un rango de $1,5 a $15 millones.
CIPER intentó hablar con Victorino Arrepol el martes 24 de febrero. En ese momento, Arrepol argumentó que lo llamáramos después ya que se dirigía a un encuentro con los directivos de CAVAL. Luego de ese último contacto no volvió a responder el teléfono. Mientras Arrepol sigue vinculado a CAVAL, Sergio Bustos ha seguido un camino diferente al convertirse en el hombre que destapó el negocio de Machalí al denunciar remuneraciones impagas por cerca de $200 millones.
EL SALVAVIDAS: PROYECTO MACHALÍ
2012 fue un año más que promisorio para Natalia Compagnon y Mauricio Valero. Con su pequeño capital inicial de $6 millones, la recién creada Exportadora y de Gestión Caval Ltda. logró ventas de servicios profesionales exentas de IVA por $1.531,4 millones, vale decir que por cada peso de capital generó otros $250 en ingresos.Solo entre junio y agosto la empresa recibió $1.200 millones, lo que permitió que al 31 de diciembre, Natalia Compagnon hubiera hechos retiros por $221.605.621 y Mauricio Valero por otros $168.691.428.
En rojo, los codiciados terrenos de Machalí.
Pero en 2013 las ventas bajaron en picada. Apenas $83,4 millones en ingresos y sólo en remuneraciones se pagaron $178 millones. Fue en ese periodo que CAVAL aceleró las gestiones bancarias para conseguir un crédito con el cual comprar los terrenos de Machalí. Ese año la empresa en vez de pagar impuestos tuvo saldo a favor y el Fisco le devolvió $14,7 millones.
A mediados de 2013, informes bancarios a los que tuvo acceso CIPER sitúan el patrimonio personal de Natalia Compagnon y el de Mauricio Valero en $172 millones y $319 millones respectivamente. Los informes fueron realizados por el Banco Santander en agosto de 2013.
Lo que consideró el banco para el cálculo patrimonial de Natalia Compagnon fue un departamento en Santa Victoria N° 360, del que es propietaria en un 50%, y que fue avaluado en $45 millones y otro departamento en el quinto piso del Edificio Crucero en San Alfonso del Mar (Algarrobo, Quinta Región) avaluado en $150 millones. Al momento de emitirse el informe, ambas propiedades ya estaban pagadas. El cálculo del Banco Santander no consideró el capital social de Natalia Compagnon en CAVAL.
En el caso de Mauricio Valero, el Banco Santander sí consideró su participación accionaria en CAVAL y también en Inmobiliaria e Inversiones FVM S.A.: cada una fue avaluada en $6 millones. Además, el banco le asignó un patrimonio de $319 millones (incluidos los $12 millones de sus sociedades personales), en el que figuran un departamento y una bodega en calle Maturana 111 (Santiago), avaluados en $26,5 millones; un departamento en Ñuñoa avaluado en $97 millones; una oficina en Providencia con valor comercial de $22 millones; y un terreno en el centro Marina Golf de Rapel (Sexta Región), por $30 millones. El cálculo consideró también un vehículo Suzuki SX4 del 2013, una lancha Monterrey 194FS y una moto de agua Yamaha, bienes avaluados en $36 millones.
En 2014, las ventas de CAVAL no mejoraron. Entre enero y julio la empresa sólo tuvo ingresos por $62 millones. Una curva descendente muy parecida a la del decaído 2013. Para entonces la concreción del “Proyecto Machalí” se convirtió en urgente.
UN AS BAJO LA MANGA
La Municipalidad de Machalí era el eje clave donde confluían los intereses de CAVAL y la familia Wiesner, la dueña original de las 44,3 hectáreas. Y ello porque si se conseguía el cambio del Plan Regulador Intercomunal Rancagua-Machalí (en discusión desde 2011), el valor de dos de los terrenos que estaban a la venta, aumentaría considerablemente al pasar de uso agrícola a urbano (el tercero ya tenía la clasificación “urbano”).La investigación de CIPER logró dar con una conexión hasta ahora no conocida entre la sociedad Wiesner S.A. -urgida en vender los predios para liquidar sus deudas antes de abril de 2014 y no caer en la quiebra- con la Dirección de Obras de la Municipalidad de Machalí, cuyo director, el arquitecto Jorge Silva Menares, ha sido uno de los impulsores del cambio al mencionado Plan Regulador (ver recuadro).
Sobre la mesa de la División Inmobiliaria de CAVAL, en el dossier con los antecedentes que formaron parte del “Proyecto Machalí”, se ubicó un documento clave: “Informe de Tasación terreno 44 Há. Santa Elena-Santa Cecilia-San Diego Machalí-VI Región”, referido precisamente a las propiedades que Wiesner S.A. tenía a la venta. El estudio está firmado por la arquitecta Cynthia Ross Wiesner, sobrina de Patricio Wiesner del Solar, socio y representante legal de Wiesner S.A.
Municipalidad de Machalí
Para reforzar la tasación, Ross Wiesner escribe en su informe (ver estudio): “Además, se incorpora la vía (camino) Santa Elena, la cual colinda con el predio Santa Cecilia por el sur, lo que hace que este terreno sea estratégico al estar conectado con dos vías de importancia (Carretera El Cobre por el norte y la vía Santa Elena por el sur)”. Y agrega: “los predios Santa Cecilia y San Diego pasarían a tener la condición de urbanos con una densidad promedio de 120 habitantes por hectárea, lo que los hace buenos paños para el desarrollo de proyectos inmobiliarios para la zona”.
El estudio realizado por la arquitecta Ross habría sido uno más del dossier de CAVAL de no mediar su doble condición profesional. La indagación de CIPER constató que Cynthia Ross fue asesora de su tío, Patricio Wiesner, el representante legal de la empresa propietaria de los terrenos en venta y, paralelamente, se desempeñaba como profesional de la Dirección de Obras de Machalí cuando ya estaban en curso las negociaciones entre Wiesner y CAVAL realizadas a través del síndico de quiebras Herman Chadwick Larraín.
Cynthia Ross Wiesner, quien reside en Santiago, se incorporó a la Municipalidad de Machalí en febrero de 2013 (ver contrato). Una de sus funciones era precisamente “realizar propuestas a futuras modificaciones al Plan Regulador Comunal y Plan Regulador Intercomunal”.
CIPER solicitó a Cynthia Ross una entrevista para obtener su versión, pero no hubo respuesta. La profesional, quien era presentada por su tío Patricio Wiesner con “experiencia en planos reguladores”, trabajó desde enero de 2006 a diciembre de 2008 en el Ministerio de Vivienda.
La arquitecta recibió $500 mil durante los tres primeros meses de su desempeño en Machalí en 2013 y no se le exigió exclusividad laboral. Después, su remuneración bajó a $150 mil y en enero de 2014 subió a $380 mil, cifra que siguió vigente hasta diciembre de ese año, cuando terminó su prestación de servicios. El contrato (14 de marzo 2013) lleva la firma del alcalde José Miguel Urrutia Celis (UDI), y allí se lee que Ross cumplirá “las funciones que el Director de Obras requiera; asesoría a la Municipalidad referida a estudios del Plan Regulador Comunal; apoyo en lo referido a las enmiendas, modificaciones y demás estudios que la Municipalidad requiera al Plan Regulador Comunal; y realizar propuestas a futuras modificaciones al Plan Regulador Comunal y Plan Regulador Intercomunal”.
La proyección que hacía Cynthia Ross de la aprobación del nuevo Plan Regulador no fue certera. Como es de conocimiento público la modificación fracasó por la negativa del actual alcalde de Rancagua, Eduardo Soto (UDI), quien exigió que previamente el gobierno comprometiera un mejoramiento de la red vial de la zona que ya había colapsado por el aumento vertiginoso de la población de Rancagua y Machalí, con tiempos de viaje casi triplicados.
Finalmente, los predios los adquirió CAVAL a UF 0,6 el metro cuadrado. Un valor superior a la primera oferta de CAVAL de UF 0,53 y altamente satisfactoria para Weisner, quien necesitaba UF 0,40 para saldar sus deudas.
Uno de los últimos capítulos de esta historia se escribió el 5 de noviembre de 2014, cuando se cumplió el plazo otorgado a Mauricio Valero por el liquidador, el síndico Herman Chadwick, del cheque en garantía por $100 millones para asegurar la compra. Ese mismo día el cheque fue depositado y devuelto: el documento había caducado al pasar más de dos meses desde la fecha en que fue girado. De inmediato, Mauricio Valero llegó hasta la oficina del síndico con un vale vista del Banco de Chile por los $100 millones. Así aseguró la compra del predio, por el que finalmente pagaron $6.500 millones y cuya venta concretarían tres meses después en $9.500 millones, lo que les dejaría un excedente de $2.500 millones. Por su rol de prestamista el Banco de Chile obtuvo un interés de $500 millones. El negocio quedó finiquitado el 25 de febrero de 2015 con la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de los tres terrenos a nombre de su nuevo dueño: Silca Servicios Limitada.
EL NEXO DE CAVAL EN MACHALÍ
Los abogados de CAVAL Grace Álvarez y Antonio Garafulic aseguraron en entrevista con El Mercurio
del domingo 22 de febrero que “no hay funcionarios públicos que hayan
facilitado información”, refiriéndose a la investigación iniciada por el
Ministerio Público por presunto tráfico de influencias de CAVAL.CIPER pudo acceder a un correo electrónico del director de Obras de Machalí, Jorge Silva Menares, enviado a Mauricio Valero, que refuta los dichos de la defensa de CAVAL. El arquitecto Silva ha sido uno de los más férreos impulsores del cambio al Plan Regulador. Tanto así, que simultáneamente a su cargo municipal, el alcalde de Machalí José Miguel Urrutia (UDI) lo contrató a honorarios en julio de 2011 para asesorar a la Secretaría Comunal de Planificación y Coordinación en “reformular y readecuar el Plan de Desarrollo Comunal”.
El correo de Jorge Silva está fechado el 2 de octubre de 2013 a las 10:22 y va dirigido a mvalero@cavalinversiones.cl:
“Señor Valero, en relación a su consulta; efectivamente para estos predios la Seremi propuso una densidad de 60 hab/ha (60 habitantes por hectárea). Este municipio no estuvo de acuerdo y según lo aprobó el Concejo Municipal por unanimidad, se solicitó dentro del marco legal que nos compete, un aumento de densidad a 80 hab/ha. Una vez aprobado el Plan Intercomunal nosotros efectuaremos una enmienda aumentando la densidad en un 20%, ya que consideramos que no es suficiente la densidad para generar proyectos atractivos y se logre materializar prontamente la vía Santa Elena. Posteriormente y según lo que estime el desarrollador, se puede optar a un proyecto DFL-2 donde la densidad aumenta un 25% más llegando finalmente a los 120 hab/ha señalados por usted. Lo saluda, JSM, Director de Obras Municipales. Municipalidad de Machalí”.
¿De dónde obtuvo Mauricio Valero el dato preciso de los 120 habitantes por hectárea, que señala el director de Obras de Machalí? Del Informe de Tasación elaborado por la arquitecta Cynthia Ross: “Los predios Santa Cecilia y San Diego pasarían a tener la condición de ‘urbanos’ con una densidad promedio de 120 habitantes por hectárea, lo que los hace buenos paños para el desarrollo de proyectos inmobiliarios para la zona. Se estima el desarrollo de casas de buen nivel con predios más chicos que lo que actualmente tiene el sector de Nogales, privilegiando áreas verdes comunes y urbanizaciones de calidad”.
Lo anterior no hace más que recordar que si el Plan Regulador Intercomunal de Rancagua y Machalí se hubiera modificado en los plazos previstos por Wiesner y CAVAL, el negocio inmobiliario le habría reportado a Natalia Compagnon y Mauricio Valero no $2.500 millones sino $27 mil millones. Eso era lo que le ofrecía a CAVAL una empresa mexicana representada por la compañía “Aguas Sustentables”. Pero el cambio se frustró.
NOTA DE LA REDACCIÓN: Con posterioridad a la publicación de este reportaje, el abogado Davil Korol Engel envió a CIPER el siguiente mensaje: “Mi salida accionaria de AC&C Consultores se verificó por instrumento privado el año 2004, conforme a las normas que para tales fines establece la ley de Sociedades Anónimas”.
vía:
http://ciperchile.cl/2015/02/26/el-historial-financiero-de-caval-el-meteorico-ascenso-de-la-empresa-de-compagnon-y-davalos/
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